चांदी की सुनामी वैश्विक रियल एस्टेट बाजार को बदल रही है

दशकों से, जनसंख्या वृद्धि वैश्विक आवास बाजार की सबसे मजबूत नींवों में से एक रही है। अधिक लोगों का मतलब आमतौर पर अधिक परिवार, घरों की मजबूत मांग और कई क्षेत्रों में संपत्ति के मूल्यों में वृद्धि थी। लेकिन जनसांख्यिकीय परिवर्तन अब उस लंबे समय से चली आ रही धारणा को चुनौती दे रहा है।

जन्म दर में गिरावट, जीवन प्रत्याशा में वृद्धि और जनसंख्या में कमी कई प्रमुख अर्थव्यवस्थाओं में आवास बाजारों को बदल रही है। जैसे-जैसे समाज वृद्ध होता है, समस्या धीरे-धीरे घरों की कमी से उन क्षेत्रों में संपत्तियों के संभावित अधिशेष में बदल रही है जहां परिवारों की संख्या घट रही है।

जापान इस परिवर्तन के सबसे स्पष्ट उदाहरणों में से एक प्रस्तुत करता है। देश ने 2008 से जनसंख्या में गिरावट का अनुभव किया है, जबकि 65 वर्ष और उससे अधिक आयु के लोग अब इसकी जनसंख्या का लगभग एक तिहाई हैं। इसी समय, युवा पीढ़ियाँ प्रमुख शहरी केंद्रों में अधिक केंद्रित होती जा रही हैं, जिससे कई ग्रामीण समुदायों में निवासियों की संख्या कम हो रही है।

यह जनसांख्यिकीय बदलाव खाली घरों की बढ़ती संख्या में योगदान कर रहा है। 2024 के लिए आधिकारिक जापानी डेटा के अनुसार, खाली आवासीय संपत्तियों की संख्या लगभग 9 मिलियन है, जो देश के कुल आवास भंडार का लगभग 13.8% है। कुछ ग्रामीण क्षेत्रों में, abandoned या पुरानी संपत्तियों को अत्यधिक कम कीमतों पर पेश किया जा रहा है, जबकि स्थानीय अधिकारियों ने नए निवासियों को आकर्षित करने के लिए प्रोत्साहन पेश किए हैं।

हालांकि, जापान यह भी दर्शाता है कि जनसंख्या में गिरावट हर रियल एस्टेट बाजार को एक समान तरीके से प्रभावित नहीं करती। टोक्यो और अन्य प्रमुख शहरी केंद्र कामकाजी, व्यवसायों और निवेश को आकर्षित करना जारी रखते हैं क्योंकि वहाँ रोजगार के अवसर, बुनियादी ढांचा और सेवाओं तक पहुंच है। अत्यधिक मांग वाले क्षेत्रों में सीमित भूमि की उपलब्धता भी संपत्ति के मूल्यों को बनाए रखने में मदद करती है।

यह घटना केवल जापान तक सीमित नहीं है। चीन ने 2022 में जनसंख्या में गिरावट की अवधि में प्रवेश किया, जबकि जन्म दर में गिरावट और कमजोर परिवार निर्माण ने पहले से ही परेशान संपत्ति क्षेत्र पर दबाव डाला है। आवास की मांग विशेष रूप से उन शहरों में कमजोर है जो मजबूत आर्थिक संभावनाओं या नए निवासियों को आकर्षित करने की क्षमता की कमी रखते हैं।

दक्षिण कोरिया को भी समान जनसांख्यिकीय चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है। सियोल अपनी नौकरियों, सेवाओं और बुनियादी ढांचे के एकत्रीकरण से लाभान्वित होता है, लेकिन कुछ क्षेत्रीय शहरों को अपनी जनसंख्या में गिरावट के कारण अधिक दबाव का सामना करना पड़ रहा है। यह विपरीतता भविष्य के संपत्ति बाजारों की एक महत्वपूर्ण विशेषता को उजागर करती है: राष्ट्रीय जनसांख्यिकीय रुझान व्यक्तिगत शहरों की निवासियों को आकर्षित करने और बनाए रखने की क्षमता की तुलना में कम महत्वपूर्ण हो सकते हैं।

इटली भी कई छोटे शहरों में जनसंख्या की वृद्धावस्था और अव्यवस्था का सामना कर रहा है, विशेष रूप से दक्षिण के कुछ हिस्सों में। कुछ नगरपालिका निवासियों को आकर्षित करने, abandoned भवनों का पुनर्निर्माण करने और स्थानीय समुदायों को पुनर्जीवित करने के लिए प्रतीकात्मक कीमत पर घरों की बिक्री और अन्य प्रोत्साहनों के साथ प्रयोग कर रही हैं।

संयुक्त राष्ट्र का अनुमान है कि 2050 तक 65 वर्ष और उससे अधिक आयु के लोग विश्व में लगभग एक-छठाई लोगों का प्रतिनिधित्व कर सकते हैं, जबकि 2021 में यह आंकड़ा लगभग एक-दसवां था। इसी समय, कई विकसित अर्थव्यवस्थाओं में घटती प्रजनन दरें आवास बाजार में प्रवेश करने वाली भविष्य की पीढ़ियों के आकार को कम कर रही हैं।

इसके परिणाम संभावित घर खरीदारों की संख्या से परे फैले हुए हैं। एक वृद्ध जनसंख्या आवास की मांग के प्रकार को भी बदल सकती है। पुराने परिवार छोटे, सुलभ घरों को प्राथमिकता देने लग सकते हैं जो स्वास्थ्य देखभाल सुविधाओं, सार्वजनिक परिवहन, दुकानों और अन्य आवश्यक सेवाओं के निकट स्थित हैं।

बड़े उपनगरीय पारिवारिक घर कुछ बाजारों में कम आकर्षक हो सकते हैं क्योंकि बच्चे अपने माता-पिता के घरों को छोड़ देते हैं और पुराने मालिक बड़े संपत्तियों को बनाए रखना महंगा या कठिन पाते हैं। इससे डेवलपर्स को ऐसे आवास परियोजनाओं को डिज़ाइन करने के लिए प्रोत्साहित किया जा सकता है जिनमें सुलभता के फीचर्स, लिफ्ट, ऊर्जा दक्षता और निकटवर्ती सेवाएं हों।

इसलिए जनसांख्यिकीय परिवर्तन पारंपरिक आवास नीतियों पर एक बड़ा पुनर्विचार करने के लिए मजबूर कर सकता है। सरकारों ने ऐतिहासिक रूप से बढ़ती मांग को पूरा करने के लिए आवास आपूर्ति बढ़ाने पर ध्यान केंद्रित किया है। हालांकि, घटते समुदायों में, चुनौती इसके बजाय एक ऐसे मौजूदा आवास भंडार का प्रबंधन हो सकता है जो उन परिवारों की संख्या से अधिक है जो इसे कब्जा करने के लिए इच्छुक या सक्षम हैं।

यह असंतुलन उन क्षेत्रों में संपत्ति के मूल्यों पर नीचे की ओर दबाव डाल सकता है जहां निरंतर जनसंख्या में गिरावट हो रही है। वे क्षेत्र जो कामकाजी, व्यवसाय या प्रवासियों को आकर्षित करने में असमर्थ हैं, एक विशेष रूप से कठिन चक्र का सामना कर सकते हैं जिसमें कम निवासियों की संख्या कमजोर मांग, गिरते संपत्ति मूल्य और आगे की आर्थिक गिरावट का कारण बनती है।

एक ही समय में, ब्याज दरें और बंधक की शर्तें आवास गतिविधि के महत्वपूर्ण निर्धारक बने रहेंगे, लेकिन वे दीर्घकालिक बाजार प्रवृत्तियों को समझाने के लिए अब पर्याप्त नहीं हो सकते। जनसांख्यिकीय कारक, रोजगार के अवसर, प्रवासन पैटर्न, बुनियादी ढांचा और सेवाओं तक पहुंच यह निर्धारित करने में increasingly महत्वपूर्ण होते जा रहे हैं कि आवास की मांग कहाँ मजबूत रहेगी।

तो-called “चांदी की सुनामी” हर रियल एस्टेट बाजार को एक समान गति से नहीं बदलने की संभावना है। इसके प्रभाव धीरे-धीरे प्रकट हो सकते हैं, वित्तीय संकटों या ब्याज दरों के झटकों के तत्काल प्रभाव के विपरीत। फिर भी, इसका दीर्घकालिक प्रभाव गहरा हो सकता है क्योंकि जनसांख्यिकीय परिवर्तन दशकों में फैलते हैं।

सरकारों, डेवलपर्स और निवेशकों के लिए चुनौती यह होगी कि वे न केवल यह समझें कि किसी बाजार को कितने घरों की आवश्यकता है, बल्कि यह भी कि उन घरों को कहाँ स्थित होना चाहिए, उन्हें कैसे डिज़ाइन किया जाना चाहिए और उन्हें कौन सी पीढ़ियों की सेवा करनी चाहिए।

इसलिए, शहरों के बीच प्रतिस्पर्धा संभवतः सबसे बड़ी संख्या में घर बनाने से निवासियों, नौकरियों और निवेश को आकर्षित करने की ओर स्थानांतरित हो सकती है। बढ़ते महानगरीय क्षेत्रों में, आवास की कमी एक प्रमुख चिंता बनी रह सकती है, जबकि घटते क्षेत्रों को एक पूरी तरह से अलग समस्या का सामना करना पड़ सकता है: लाखों मौजूदा संपत्तियों के मूल्य और उपयोगिता को कैसे बनाए रखा जाए।

जैसे-जैसे जनसंख्या वृद्ध होती है और प्रजनन दरें घटती हैं, रियल एस्टेट का भविष्य इसलिए एक शहर की आर्थिक रूप से आकर्षक और जनसांख्यिकीय रूप से लचीला बने रहने की क्षमता पर अधिक निर्भर करेगा। कल के संपत्ति बाजार उतने ही प्रभावित हो सकते हैं जितने कि लोगों की गति और उम्र द्वारा, जितने कि स्वयं भवनों के निर्माण द्वारा।